Hypoteční půjčky: 20 odborných tipů
Nechci platit nájemné na celý život, ale peníze vložit do nemovitosti. O čem musím nejdřív přemýšlet?
© Fotolia.comČasto slyším frázi „Raději platím nájemné ve vlastní kapse“. Plán financování domu nebo kondominia však funguje jen tehdy, pokud přinesete pěkné množství vlastního kapitálu. V opačném případě půjčky, které musíte zaplatit samotné bance, převýší váš předchozí nájem - nemluvě o splacení půjčky. V dlouhodobém horizontu však za dvacet let a déle může být účet přijat. Za předpokladu, že váš osobní rámec je správný: jste například trvale zaměstnáni ve finančně zdravé společnosti; Jsou zdraví, vydělávají dobře a není pravděpodobné, že by se přestěhovali do jiného města.
Kolik vlastního kapitálu musím přinést?
Čím více, tím lépe! Pokud chcete klidně spát, očekáváte 30 procent z kupní ceny. Určitě by mělo být alespoň 20 procent. Nedostatek vlastního kapitálu vždy znamená, že si musíte půjčit relativně velké množství peněz - a zaplatit bankám hodně úroků.
Jaké možnosti hypotečního úvěru existují?
V zásadě by se kromě vlastního kapitálu měli při nákupu nemovitosti zvážit i vlastní peníze na dodatečné náklady. Často se na ně nevzpomene, mohou v závislosti na státě tvořit 8 až 10 procent kupní ceny - za poplatek notáře, který uzavře kupní smlouvu, za zápis do katastru nemovitostí, za daň z převodu pozemků a případnou zprostředkovatelskou provizi. Toto jsou hlavní možnosti hypotečního úvěru:
Hypoteční úvěry: dlouhodobá úvěrová smlouva s bankou, kde je majetek zastaven jako kolaterál pro banku. Hypotéka trvá, dokud nebude splacena celá částka půjčky. Pravidlo: čím nižší je aktuální splácení, tím delší je doba splácení. Nesmí být zaměňováno s tímto fixním úrokovým obdobím, tj. Obdobím, za které jsou fixní úrokové sazby. Jedná se obvykle o 10, 15 nebo 20 let. Na konci fixního úrokového období obvykle zůstává relativně vysoký zbytkový dluh.
Bausparvertrag: Ve stavebním spoření se určitá částka ukládá za pevnou úrokovou sazbu. Pokud je smlouva připravena k postoupení (například protože se ušetří 40 nebo 50 procent částky), máte na zbývající částku právo na nízkoúrokový úvěr na bydlení.
Smíšené financování: Kombinace bankovních úvěrů a půjček na spoření.
Veřejné půjčky: Mimo jiné uděluje Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Nemají o ni zájem, protože propagují stavební projekty, které jsou politicky žádoucí - například zvláště účinná tepelná izolace.
Těleso Riester: certifikovaná smlouva o půjčce na výstavbu nebo koupi nemovitosti, která je v osobním vlastnictví a je primárním bydlištěm. Model je nejvýhodnější pro mladé rodiny s několika dětmi. Těží z dlouhodobého a mnoha státních příspěvků - 154 EUR na osobu a rok, 185 EUR na dítě a 300 EUR (narozených po 1. 1. 2008). Předpoklad: roční platby ve výši 4 procent hrubého platu za předchozí rok, maximálně 2100 EUR. Rezidenční Riester má však také mnoho háčků a mezer, kvůli množství byrokratických předpisů. Zjistěte si včas o výhodách a nevýhodách (například na www.vorsorge-know-how.de) a ujistěte se, že získáte komplexní radu.
Dům nebo byt - jak zjistím, co mi a mé rodině lépe vyhovuje?
Chceš žít ve městě? Pak je to spíše kondominium. V blízkosti městských domů jsou alespoň v metropolích, jako je Mnichov, Hamburk, Frankfurt nebo Stuttgart, jen stěží k dispozici, a pokud ano, pak za příšerné ceny. Otázka „dům nebo byt?“ Takže v první řadě je to finanční. Protože byty jsou obecně levnější než domy s půdou - při nákupu, ale také v následných nákladech, jako jsou opravy nebo náklady na vytápění. Nezapomeňte však, že jako vlastník bytu budete vždy součástí domácnosti - se všemi předprogramovanými konflikty, které již můžete mít od svého nájemce. A to také znamená, že se nemůžete sami rozhodnout, zda se jedná o obnovu fasády, barvu schodiště, instalaci výtahu nebo instalaci sluneční soustavy. Životní situace samozřejmě hraje vždy zásadní roli. Máte menší děti? Pak by byl dům v přírodě pěkný, ale upřímně se zeptejte: Baví vás zahradnictví? Chcete dělat vše sami, co pro vás dělá správcovská společnost? Kdo z vaší rodiny je připravený odložit sníh a led před domem na začátku zimy? Kolik času a peněz utrácíte, protože musíte do práce dojíždět mnohem dále než dříve? A pokud se vaše děti později vydají svou vlastní cestou: Je dům v zeleném potom vaším nejlepším snem?
Má smlouva o stavebním spoření smysl, pokud nevím, jestli chci stavět později?
Rozhodně! Pokud se během Ansparphase rozhodnete proti nákupu nemovitosti, smlouva může být později převedena za mnoho sazeb v čistě spořicí smlouvu. V případě upuštění od půjčky jsou pak vyšší úrokové sazby.Důležitá výhoda smlouvy Bauspar: Při uzavření smlouvy se nemusíte zavázat k jedné nebo druhé možnosti.
Lze do smlouvy o stavebním spoření zahrnout služby s kapitálovým efektem?
Ano, to je možné. Ale na koupi nemovitosti nebudou ušetřené peníze ani po mnoha letech stačit. Vypočítejte to spíše než příspěvek na dodatečné náklady, což s sebou přináší nákup nemovitosti.
Jak najdu spolehlivého odhadce, který dokáže ocenit hodnotu domova?
Velké soukromé banky, spořitelny a družstevní banky mají často své vlastní realitní oddělení. Zaměstnanci tam obvykle také poskytují odborné zprávy. Kromě toho má mnoho makléřů další odbornou přípravu a architekti jsou sami. Možná budete chtít slyšet od přátel, zda někdo zná spolehlivého odborníka.
Pokud dům stojí 750 000 EUR, kolik z toho můžete financovat prostřednictvím půjčky?
Zpravidla maximálně 80 procent kupní ceny - například za 750 000 eur, získáte půjčku 600 000 eur. S nejlepší bonitou a velmi dobrou finanční situací dlužníků to může být někdy 100 procent kupní ceny. Ale pak zaplatíte za část často vyšší úrokové sazby.
Existuje srovnávací počítač pro poskytování hypoték na internetu?
Takové online počítače nabízejí banky a pojišťovací společnosti, jakož i internetové společnosti, noviny, burzy nemovitostí a portály, jako je www.interhyp.de (včetně výpočtu rozpočtu, kalkulačky úroků, splátek nebo následných půjček), www.immobilienscout24.de ( mj. s nákupními cenami v různých regionech nebo městských částech) nebo www.drklein.de (mj. s kalkulačkou úvěrů a předpovědi krátkodobého nebo střednědobého vývoje úrokových sazeb s financováním budov).
Jaká je měsíční zátěž a jak si mohu spočítat, jestli si to můžu dovolit?
Měsíční zátěž samozřejmě závisí na výši půjčky a úroku. Například za předpokladu, že máte půjčku 300 000 EUR s úrokem 4% a splátky 1%, budete muset očekávat 5% roční dluh. To znamená, že platíte 1250 EUR měsíčně jako úrok a jistinu. Chcete-li zkontrolovat, co si můžete dovolit, je nejlepší vyjmenovat vše, co v průměru za měsíc utratíte. Tím se porovnají náklady, které pravděpodobně přijdou jako majitel domu. Musíte nejen očekávat úvěr, ale také musíte myslet na topení, náklady na vodu nebo sběr odpadu. Pozor, pokud to jde pouze na nulu! Vyrovnávací rezerva rizik musí být - například v případě nouzových situací, při opravách domu nebo bytu, případně také kvůli pozdějšímu zvýšení úrokových sazeb.
Mohu rozdělit celkovou částku financování?
Ano, to lze dokonce udělat velmi dobře. Předpokládejme například, že potřebujete půjčku 100 000 EUR a ze smlouvy o spoření získáte za čtyři roky 40 000 EUR. Pokud můžete tyto peníze vložit do amortizace, má smysl rozdělit půjčku. Pevná úroková sazba pro část úvěru nad 40 000 EUR je poté sjednána pouze na čtyři roky. Po zaplacení smlouvy o spoření bude tato část úvěru splacena. Rovněž je vhodné zahrnout do financování smlouvu Bauspar založenou na alokaci. Úvěry na bydlení lze na rozdíl od bankovních úvěrů splácet kdykoli.
Moje banka mi nabízí stavební úvěr s variabilním úrokem. Měl bych to udělat?
Variabilní úroková sazba se zdá být zpočátku velmi lákavá, protože úroková sazba je mnohem nižší než obvykle. Důvod: banky vybírají za peníze vyšší poplatky hypotéky, ale za roční záruku s pevnou sazbou se neplatí žádné pojistné. Model je nebezpečný, protože variabilní úrokové sazby jsou upravovány každé tři měsíce na tržní úrokové sazby. Konkrétně to znamená, že pokud úrokové sazby rostou, zvyšuje se i vaše úrokové zatížení. Měli byste se proto dohodnout na variabilních úrokových sazbách u stavebního úvěru pouze tehdy, pokud můžete úvěr splácet včas, například proto, že za dva roky získáte větší životní pojištění.
Pokud si uvědomím, že za půjčku platím příliš dlouho, mohu mezi nimi vyjednat nové podmínky?
Pokud jste například stanovili úrokovou sazbu na deset let, pak je nejlepší vyjednat možnosti poté. Je možná i změna banky. Za změny během období účtuje banka vysoké poplatky. S delší fixní úrokovou dobou (například 20 let) však máte vždy možnost požádat o zvláštní ukončení hned po deseti letech. Po výpovědní lhůtě (obvykle) šesti měsíců lze požádat o novou půjčku se současnými podmínkami.
Můj manžel chce koupit byt. Nyní banka požaduje, abych podepsal záruku. Musí to být?
Alespoň to tak je. Protože dva lidé, kteří jsou odpovědní za úvěr, samozřejmě banka spíše než samotný dlužník. Na druhé straně neexistuje žádná námitka, pokud jste také v katastru nemovitostí. Protože pokud vlastníte 50 procent majetku, je spravedlivé, že jste zodpovědní za polovinu půjčky.Pokud je vlastníkem katastru nemovitostí pouze váš manžel, měli byste podle mého názoru záruku odmítnout.
Příbuzní mi poskytují stavební půjčku se dvěma procenty úroků. Mohu to přijmout? A kdo je v katastru nemovitostí?
Takové půjčky nejsou tak vzácné. V každém případě byste měli písemnou smlouvu zaznamenat dohodnutý úrok a datum splatnosti. Většina půjček mezi příbuznými nebo přáteli je poskytována bez zápisu do katastru nemovitostí. Jinak by tato půjčka byla „podřízená“ v katastru nemovitostí, to znamená: při uzavření trhu by všichni ostatní věřitelé dostali své peníze.
Kdy by mělo být financování nutně dokončeno?
V každém případě, na začátku odchodu do důchodu, když je příjem nižší - a konečně budete chtít těžit ze života bez nájmu.
Mám dědičnost v dohledu. Má smysl předčasně nahradit stavební úvěr?
Ano, je-li zbývající úrok z půjčky vyšší než „sankce za předčasné splacení“. Banka vám to může účtovat, pokud jednostranně ukončíte smlouvu o půjčce před vypršením.
Co se stane, když už nebudu moci platit?
S bankou můžete vyjednat, zda a na jak dlouho budete odloženi. Pokud splátka stále není možná, musíte nemovitost prodat, nebo banka zahájí uzavření trhu.
Přátelé dostali stavební spoření od spořitelny levněji než moje domovní banka. Nebyla by změna pro mě přínosná?
Pokud něco, budete muset počkat, až vyprší úroková sazba vaší půjčky. Ale to, co byste měli zvážit před změnou: Pouze vaše domácí banka zná vaše finanční situace dostatečně dobře. V jiné bance nebudete moci získat další kreditní kontrolu.
Má-li někdo koupit byt jako investici, pokud si nepřeje používat samotnou nemovitost?
To může být užitečné, pokud je návratnost správná, tj. Čistý zisk přesahuje alespoň (předpokládanou) míru inflace 2 až 3 procenta. Nemovitost však není snadná investice. Musí být udržovány, spravovány a pronajímány. To vše náklady a nájemné může úplně klesnout nebo selhat. Možná budou odstraněny i daňové výhody, díky nimž je tato investice atraktivní.
Informace o oceňování nemovitostí zdarma najdete u kolegů na stern.de.
